去年深圳旧住宅多被叫停 多个百万旧改大盘入市
2014年已是深圳市城市更新办法颁布的第六个年头。这6年时间里，在新增供地短缺的深圳，城市更新已不仅成为城市土地供应主流，更深刻改变了深圳城市建设的格局。 截至2014年9月，深圳市已纳入计划项目431项，完成规划审批265项；纳入计划总用地面积37.1平方公里，已批准实施用地面积7.6公顷。但未来，这一审批速度或将被放缓。深圳市城市更新办相关人士表示：未来城市更新由求量向求质转变，规则制定方面将向港台多加学习，更加注重*府引导工作，由*府搭建平台，通过业委会等相应的机构形成自制的体系。 现状一：多个百万旧改大盘相继入市 按照深圳市规划与国土委编制的土地供应计划，近两年深圳存量用地的供应占比都达到了七成左右，完全主导成为深圳建设用地主力。这意味着，对深圳而言，城市更新不仅为城市发展提供必不可少的土地资源，它的推进程度、实施效率，某种程度上也成为了决定城市化水平的重要因素。 2014年，是深圳城市更新明显改变深圳城市建设的一年。这一年，深圳标志性的、大规模的、在城市建设中占有重要地位的大型城市更新项目，开始相继落成面市。如华润城（大冲旧改）、信义金御半山（金稻田旧改）、天安云谷（岗头宝吉厂）、星河world、深业上城等等。这是深圳城市建设在2014年最大的特征。 这些动辄规模都在百万平方米以上，最大的接近300万平方米的综合体项目，大多业态丰富，包含住宅、酒店、公寓、购物中心、写字楼、研发大厦等多重元素，有些更做到了智慧化产城一体化的融合，对城市功能升级、片区整体配套改造、产业升级都将起到不可磨灭的作用。 *府未来会通过城市更新规划来落实一大批学校、医院、社康中心、文体中心等配套设施。深圳城市更新办*策计划组组长肖纯在第三届城市更新论坛上发言时表示，深圳的城市更新在固定资产投资、商品房供应、产业用房、保障房供应、配套设施建设、历史文化的保育均有重要作用。 现状二：旧住宅小区改造基本叫停拆不动依旧严峻 尽管如此，深圳城市更新项目面临的推进难的问题依旧严峻。困扰城市更新推进的三大难题：拆不动、赔不起、玩不转依然突出。官方数据显示，截至2013年底，深圳城市更新项目的实施率仅为大约19%。除了工改项目，上述得以落成以及销售的城市更新项目，绝大部分都是在2009年城市更新实施细则出台之前便已启动的工程，而且多数得益于*府相关部门的介入。真正在城市更新细则发布后、基于市场化谈判而得以顺利推动的城市更新项目，并不太多见。尤其是针对利益博弈更为复杂的旧住宅区改造，在2014年基本被叫停。 唯一完成赔偿谈判，启动项目的是位于南山华侨城片区的鹤塘小区。该项目是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一，建设用地面积1.33万平方米，计容建筑面积10.89万平方米。但*府方面并未将其定义为旧住宅小区改造的破冰而去高调复制。有业内人士分析，主要原因在于鹤塘小区规模太小、业权高度集中，并不足以形成广泛推广的典范效应，如果是木头龙这样的旧住宅小区能推动，更可能成为可以学习的范本。 大事记 2004年，出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》 2009年，出台《深圳市城市更新办法》 2012年1月，出台《深圳市城市更新办法实施细则》 2012年8月，出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 2014年，出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》涉及五方面*策，包括完善城市更新用地处置*策、完善城市更新地价*策、鼓励旧工业区升级改造、试点开展小地块城市更新、强化城市更新实施管理。 十年历程 深圳城市更新从阶段性走向常态化简单规则背后是*府角色定位、职能转变 历数深圳城市更新发展十年历程，2004年《城中村（旧村）改造暂行规定》的出台，是拉开了城中村改造大幕；2009年颁布《深圳市城市更新办法》，迎来历史性新阶段，标志着城市更新改造工作从原有的城中村、旧工业区走向全面的城市更新；2012年，《深圳市城市更新办法实施细则》出台后，在非常短时间之内，城市项目的实施率实现翻番。 实际上，深圳城市更新的历程、关键节点，恰恰与各项规则的出台密不可分。此后，在2012年底和2014年，*府又陆续出台了一系列打补丁*策。据官方数据统计，从2009年至今，深圳已经陆续出台了关于城市更新工作的规则将近20项，形成一套相对完善的*策体系。 尽管如此，但由于现有*策体系不够完善，仍使得不少城市更新项目的推进经常因无法可依，而一度停滞。深圳在2009年出台的《深圳市城市更新办法》属地方行*规章，效力层次偏低，且无上位法做依据，致使历史遗留问题难以通过法律途径解决。 如果做一个比喻，它从一个两三岁的小孩逐渐成长为一个更大一点的小孩，虽然还很不成熟，但仍值得我们去肯定。在论坛的开场，深圳城市更新办*策计划组组长肖纯用一个生动的比喻为近10年来的深圳城市更新工作作出总结。他表示，如果用一句话总结这一过程中，深圳的城市更新计划从阶段性走向常态，从摸索逐步走向成熟，从原先的试点走向全面统一的实施开展。 简单的规则背后是一个复杂的论证过程，以及涉及到各方复杂的利益纠葛。他表示，城市更新，尤其是针对深圳这个年轻城市而言，不仅是物理形态上建筑物的拆旧更新，更多是涉及到各方利益的重构，涉及到*府的角色定位、*策职能的转变，市场经济制度、甚至法治社会构建，以及还蕴含了上位法以及国家层面的方针*策的变化。 未来方向 *府搭桥引导业主自治未来城市更新规则将向港台取经 在*策研究方面，我们也对比了香港和台湾之前走过的历程，发现*策的走向往往是趋同的，而且会面临一些共同的难点，比如拆迁难。肖纯表示，在解决拆迁难问题思路上，深圳也学习了香港和台湾，这两地条例当中都有关于收地和关于强制拆迁的规定（香港有土地收回条例，台湾有都市更新条例），但在实践当中这些条文使用的频率并不是那么高，且也存在一些争议。 他透露，未来深圳在城市更新规则制定方面将把握以下四个方面关系。其中，最重要的一点是，向港台方面取经，加强*府引导工作，但引导不是完全由*府代替业主和开发商，而是由*府搭建平台，业主通过业主委员会形成自治的体系。有业内人士点评，此举对旧住宅小区改造影响甚大。众多周知，旧住宅小区由于产权分散，相比城中村改造难度要大得多，但通过业主委员会自治形成统一的组织后，将起到类似城中村集体股份公司的功能。该人士称。 此外，他还表示，由于法律本身的滞后性，*府在研究立法问题时，将重点把握好项目试点与规则制定的关系，充分利用好特区立法权，对个案加以研究补充到规则中去，而涉及到利益分配的如容积率等数字问题，*府也会把握好*府的刚性原则与弹性空间的关系。 城市更新还涉及与其他部门职能、*策衔接，如城市土地整备*策，以及司法部门、法律系统配合，要在全市形成共识。在这一方面，肖纯表示，规则制定会把握可执行性的问题，以保证充分调动各参与方的积极性。 最后，他表示，城市更新最终目标是实现长远、综合、包容、舒适，长远是指不仅仅局限于一栋房子的拆迁，不能用简单粗暴方式拆迁，也要让原居民找到合适的位置；舒适是指可持续发展，避免更新之后低收入人群找不到住的地方。